◆토큰증권(STO) 시장 현황
토큰증권 시장이 2024년 34조원을 시작으로 2030년에는 367조원 규모로 성장할 것이란 전망이 자리잡고 있다. 이는 국내총생산(GDP)의 14.5%에 해당하는 규모다. 아직 가이드라인의 세부 사항 확정과 관련 법률의 정비가 필요한 상황이지만 업계에서는 STO 시장을 선점하고자, 대형 증권사는 물론 중소형 증권사도 적극 뛰어들고 있다. 증권사들은 일단 관련 전문인력 충원부터 조직개편을 해놓고, 향후 자체 STO 플랫폼 구축까지 염두해 두는 상황이다. STO 시장이 조성되면 미술품과 한우, 부동산 등 유·무형의 다양한 기초자산을 통해 쉽게 자금을 조달할 수 있고 투자 대상과 범위가 크게 확대돼 초기 시장 선점이 중요하기 때문이다.
대신증권은 최근 부동산 조각투자 수익증권 플랫폼 ‘카사’를 인수해 100% 자회사로 편입했으며, 인수 대금은 150~200억원 수준으로 알려졌다. 카사는 블록체인 기반의 부동산수익증권 거래소로, 지난 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정된 조각투자 업체 중 최초로 서비스를 시장에 선보였다. 투자자들은 상업용 부동산을 조금씩 쪼개어 5000원 단위로 손쉽게 투자할 수 있다. 임대 수익에 따른 배당 및 추후 매각에 따른 매각 차익까지도 배당으로 얻을 수 있다. 주로 고액자산가, 혹은 기관 투자자들의 전유물이었던 상업용 부동산에 대한 투자를 일반 개인투자자들로 쉽게 확대할 수 있다는 측면에서 화제를 모았다. 그리고 이러한 부동산 STO 시장은 새로운 전환점을 맞이하고 있다. 그것은 바로 ‘부동산 개발 STO’이다.
◆부동산 개발 토큰증권(STO) 투자의 특징
1. 다양한 자금 조달 경로
STO를 통해 자본 시장에서 다양한 투자자들로부터 자금을 조달할 수 있다. 이는 전통적인 은행이나 증권사의 대출 뿐만 아니라 여러 상황을 고려한 자금 조달 경로를 활용할 수 있음을 의미한다. 또한, 건설 사업비에서 가장 큰 부분을 차지하는 것은 ‘금융비용’이다. 이 비용의 대부분은 시행 초기에 PF 대출을 받음으로써 발생하는 이자이며, 금융기관은 준공 후 임대가 아닌 개발 시점에 투자함으로 인해 발생하는 리스크를 최소화하고자 높은 이자율을 적용하게 되며, 이것은 자연히 준공 후 건물의 가격에까지 영향을 미치게 된다. 그러나 이러한 PF 방식이 아닌 STO를 활용한 사업비 조달은 투자자들에게는 안정적인 리스크 분산을 제공하고, 대출 이자로 인한 사업비의 상승분이 절감되면서 건물의 가격이 내려가는 효과를 가져온다.
2. 저비용 및 안정성
부동산 개발 STO는 다양한 부동산 프로젝트에 투자할 수 있는 기회를 제공한다. 투자자는 고가의 부동산 자산을 한 번에 구매하는 대신, 중개인 및 중간 단계를 최소화하고, 스마트 계약을 활용하기 때문에 투자 프로세스를 간소화되어 간편하게 여러 부동산 개발 프로젝트에 소액 투자를 할 수 있다. 이는 시행사 입장에서도 간접 비용의 부담이 줄어들기 때문에 사업비의 절감되는 장점이 있기도 하다. 또한, 투자자들은 더 이상 본인의 투자금이 장기간 묶여있을 필요가 없어지게 되어 언제든 거래를 통해 현금화를 할 수가 있게 된다. 그러나 이러한 투자자 간 거래는 투자금의 회수를 의미하는 것이 아니라 투자금의 유지를 의미하기 때문에, 건설 프로젝트를 진행하는 시행사 측에서는 안정적인 사업비 확보 및 운용이 가능하다.
3. 글로벌 접근성
토큰화된 부동산 프로젝트는 거래소에 상장되기 때문에, 국경을 초월하여 투자할 수 있는 글로벌 시장을 열어준다. 이로 인해 세계 어디서나 투자자들에게 열린 시장을 제공하여 다양한 지역과 자산 유형을 탐색할 수 있다. 기존에는 투자금이 있더라도 국가마다 다른 법령 등으로 인하여 접근이 쉽지 않았지만, 이제는 국내에 한정되지 않고 다양한 국가의 부동산 프로젝트에 참여할 수 있게 된다는 의미이다. 또한, 반대로 시행사 측에서는 금융기관으로 한정되어있던 대출 방법이 국내의 개인 투자자들 뿐만 아니라 다양한 국가의 투자자들로부터 자금을 조달할 수 있게 된다.
◆마무리
부동산 개발 STO는 부동산 투자의 패러다임을 혁신하고, 투자자들에게 다양한 혜택을 제공할 수 있다. 앞으로, 부동산 개발 STO가 부동산 시장의 발전에 긍정적인 영향을 줄 것이다. 이는 PF전단채 발행이 어려워진 현재의 부동산 시장에서 브릿지론과 준공 후 미분양 발생 등, 개발 단계에서 발생하는 리스크에 많은 솔루션을 제공할 수 있을 것으로 예상되며, 또한, 모든 실물 자산은 토큰화가 가능하기 때문에 이러한 부동산 STO 거래를 시작으로 향후 다양한 자산 대상의 투자 기회가 확대될 것이다. 대한민국의 STO 시장 활성화를 빠르게 기대하며, 부동산 개발 STO가 이러한 혁신의 성공적인 시발점이 되어주기를 기원해 본다.
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